¿Puede la comunidad prohibir alquilar por habitaciones?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Por mayoría, no. La regla de 3/5 que permite prohibir los pisos turísticos no se aplica al alquiler por habitaciones de larga duración. Para prohibirlo haría falta una cláusula expresa en los estatutos, que se aprueba por unanimidad. Lo que sí puede hacer la comunidad es actuar contra las molestias concretas: ruidos, suciedad o mal uso de zonas comunes.
Un piso del edificio se alquila por habitaciones y entran y salen muchas personas distintas. Algunos vecinos quieren prohibirlo. ¿Puede la comunidad?
La regla de 3/5 no sirve aquí
Desde 2019 la junta puede limitar o prohibir los pisos turísticos con 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.12). Pero esa regla se refiere solo a la actividad turística del artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Alquilar habitaciones a estudiantes o trabajadores durante meses no es actividad turística, así que no se puede prohibir por esa vía. Ver prohibir los pisos turísticos.
Solo con los estatutos
Cada propietario puede usar y alquilar su piso como quiera, salvo que el título constitutivo o los estatutos lo limiten (art. 5).
Para prohibir el alquiler por habitaciones haría falta:
- Una cláusula expresa en los estatutos.
- Aprobada por unanimidad, porque modifica el título (art. 17.6).
- Inscrita en el Registro de la Propiedad para que obligue a futuros compradores.
Los tribunales interpretan estas prohibiciones de forma estricta: si la cláusula es ambigua, prevalece la libertad del propietario. Más en estatutos de la comunidad.
Lo que sí puede hacer la comunidad
Si hay problemas, la comunidad puede actuar contra las conductas, no contra el alquiler en sí:
- Molestias: ruidos, fiestas, peleas. El presidente puede requerir que cesen y, si siguen, la junta puede aprobar una acción de cesación (art. 7.2). Ver qué hacer con los ruidos de vecinos.
- Zonas comunes: regular su uso en las normas de régimen interior.
- Seguridad: si se reparten demasiadas llaves del portal, la junta puede acordar cambiar la cerradura o el sistema de acceso.
- Hacer obras sin permiso, como dividir el piso: requiere autorización. Ver obras dentro de mi piso.
Quien responde ante la comunidad es el propietario del piso, aunque las molestias las causen sus inquilinos.
Preguntas frecuentes
¿Y si las habitaciones se alquilan por días a turistas?
Entonces es una actividad turística, y la comunidad sí puede limitarla o prohibirla por 3/5. Ver prohibir los pisos turísticos.
¿Necesita el propietario permiso de la comunidad para alquilar por habitaciones?
No, salvo que los estatutos lo prohíban o lo condicionen. Sí tiene que respetar la normativa municipal y autonómica sobre vivienda y ocupación.
¿Pueden los inquilinos usar la piscina y las zonas comunes?
Sí, con las mismas normas que el resto de vecinos. La comunidad puede regular el uso (aforos, invitados, horarios) en las normas de régimen interior.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 5, 7.2, 17.6 y 17.12
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado), artículo 5.e
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
