Mayorías de la junta de propietarios: tabla con cada acuerdo
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Cada acuerdo necesita una doble mayoría: de propietarios y de cuotas de participación. Cambiar estatutos exige unanimidad; pisos turísticos, portería o mejoras, 3/5; ascensor y accesibilidad, mayoría; placas solares y aerotermia, un tercio. El resto de asuntos se aprueba por mayoría del total en primera convocatoria o de los asistentes en segunda.
Saber qué mayoría hace falta evita aprobar acuerdos nulos o pelear por votaciones que nunca iban a salir. Todo está en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Tabla de mayorías
| Acuerdo | Mayoría | Artículo |
|---|---|---|
| Modificar los estatutos o el título constitutivo (por ejemplo, las cuotas) | Unanimidad | 17.6 |
| Prohibir, limitar o condicionar pisos turísticos | 3/5 de propietarios y cuotas | 17.12 |
| Poner o quitar portero, conserje o vigilancia | 3/5 | 17.3 |
| Alquilar elementos comunes sin uso asignado | 3/5 | 17.3 |
| Mejoras no necesarias (piscina, jardín, innovaciones) | 3/5 | 17.4 |
| Cerrar terrazas, nuevas plantas, dividir o unir pisos | 3/5 | 17.4 |
| Instalar ascensor o suprimir barreras arquitectónicas | Mayoría de propietarios y cuotas | 17.2 |
| Obras de eficiencia energética (hasta 12 mensualidades al año) | Mayoría simple de propietarios y cuotas | 17.2 |
| Placas solares, aerotermia, geotermia, infraestructuras de telecomunicaciones | 1/3 de propietarios y cuotas | 17.1 |
| Punto de recarga en tu plaza de garaje | Solo comunicarlo a la comunidad | 17.5 |
| Resto de asuntos (presupuesto, cuentas, cargos, contratos) | Mayoría del total (1.ª) o de los asistentes (2.ª) | 17.7 |
| Obras necesarias de conservación | No se votan: solo el reparto | 10 |
Para comprobar un caso concreto, usa la calculadora de mayorías.
Primera y segunda convocatoria
- En primera convocatoria hace falta que asista la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas. Si no, se pasa a la segunda.
- La segunda convocatoria puede celebrarse media hora después, el mismo día, si así se indicó en la citación (art. 16.2).
- En segunda, los asuntos ordinarios se aprueban por mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas presentes.
- Las mayorías reforzadas (unanimidad, 3/5, mayoría del 17.2, un tercio) se calculan siempre sobre el total del edificio, sea cual sea la convocatoria.
El voto de los ausentes: 30 días
Los propietarios que no fueron a la junta, estando bien citados, cuentan como votos a favor si, una vez que reciben el acta, no comunican su desacuerdo al secretario en 30 días naturales (art. 17.8). La comunicación debe hacerse por un medio que deje constancia: burofax, correo con acuse o entrega firmada.
No se aplica a las instalaciones del artículo 17.1 (placas solares, aerotermia, telecomunicaciones), porque en ellas solo pagan quienes votan a favor.
Quién no vota
- Los morosos que no estén al corriente al empezar la junta: no votan ni cuentan para las mayorías (art. 15.2). Ver ¿puede votar un moroso?.
- Los inquilinos, salvo que el propietario les dé su representación por escrito.
Si no se alcanza la mayoría
Cuando la mayoría no se logra ni en segunda convocatoria, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva en equidad (art. 17.7). El juez decide en 20 días.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la doble mayoría?
Que el acuerdo debe reunir a la vez el porcentaje exigido de propietarios (cada piso, un voto) y el mismo porcentaje de cuotas de participación. Un acuerdo apoyado por muchos pisos pequeños puede no llegar en cuotas, y al revés.
¿Cómo vota un piso con varios dueños?
Los copropietarios deben nombrar a un representante que asista y vote por todos (artículo 15.1). Si el piso está en usufructo, vota el nudo propietario, aunque se presume representado por el usufructuario salvo en acuerdos de unanimidad, obras extraordinarias y mejoras.
Fuentes
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
