Derramas de la comunidad: ¿estoy obligado a pagarlas?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Depende del tipo de obra. Las derramas para reparaciones y obras necesarias son obligatorias aunque votes en contra. En cambio, si es una mejora no necesaria aprobada por 3/5, votaste en contra y tu parte supera tres mensualidades de comunidad, no estás obligado a pagarla. Siempre se reparte según tu coeficiente, salvo que los estatutos digan otra cosa.
Una derrama es un pago extraordinario, fuera del presupuesto ordinario, que la comunidad pide a los propietarios para cubrir un gasto concreto: casi siempre una obra.
Cómo se reparte
Por regla general, según el coeficiente de participación de cada piso (art. 9.1.e), no a partes iguales. Si una obra cuesta 40.000 € y tu coeficiente es del 2,5 %, te tocan 1.000 €. Lo calculas en un momento con la calculadora de derramas.
Los estatutos pueden fijar otro sistema, y la junta puede acordarlo para un caso concreto si no contradice el título.
Cuándo es obligatorio pagar
| Tipo de obra | ¿Obligatorio aunque votes en contra? | Base legal |
|---|---|---|
| Reparaciones y conservación (tejado, fachada, bajantes, ITE) | Sí. Ni siquiera se votan: la junta solo decide el reparto | Art. 10.1.a |
| Accesibilidad pedida por mayores de 70 o personas con discapacidad | Sí, hasta 12 mensualidades al año | Art. 10.1.b |
| Ascensor o accesibilidad aprobados por mayoría | Sí, aunque supere 12 mensualidades | Art. 17.2 |
| Eficiencia energética aprobada por mayoría (hasta 12 mensualidades) | Sí | Art. 17.2 |
| Mejoras no necesarias aprobadas por 3/5 | No, si tu parte supera 3 mensualidades y votaste en contra | Art. 17.4 |
| Placas solares o aerotermia comunes | No, si no votaste a favor | Art. 17.1 |
Más sobre esta última en placas solares y aerotermia en la comunidad.
La excepción de las mejoras: el disidente que no paga
Si la junta aprueba por 3/5 una mejora que no es necesaria (una piscina, un jardín vertical, un portal de diseño) y la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que votó en contra no está obligado a pagar, ni se modifica su cuota (art. 17.4).
Dos condiciones prácticas:
- Hay que votar en contra en la junta o, si no fuiste, oponerte por escrito en 30 días desde que recibes el acta. Si no, cuentas como voto a favor.
- Si más adelante quieres disfrutar de la mejora, tendrás que pagar tu parte, actualizada con el interés legal.
Si vendes o compras con una derrama aprobada
Las derramas para mejoras las paga quien sea propietario cuando hay que pagarlas (art. 17.11), aunque se aprobaran antes. Si vendes un piso con una derrama aprobada y pendiente, pacta en la escritura quién la asume. Más en comprar un piso con deudas de comunidad.
¿Y si no estoy de acuerdo con el acuerdo?
Puedes impugnarlo ante el juez si es contrario a la ley o a los estatutos, o gravemente perjudicial, pero antes debes pagar o consignar lo que debas. Los plazos y requisitos están en cómo impugnar un acuerdo de la junta.
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Preguntas frecuentes
¿Hay un importe máximo para una derrama?
La ley no fija un máximo para las obras necesarias: si el tejado hay que repararlo, cuesta lo que cueste. Los límites existen para las mejoras (tres mensualidades para el disidente) y para algunas obras de accesibilidad (doce mensualidades al año).
¿Puedo pagar la derrama a plazos?
Lo decide la junta al aprobarla: cuántos recibos y en qué fechas. Si necesitas más plazo, plantéalo en la junta o pide al administrador un acuerdo de pago.
¿Qué pasa si no pago?
Pasas a ser moroso: pierdes el voto en la junta, la deuda genera intereses y la comunidad puede reclamártela por el proceso monitorio y embargar el piso.
Fuentes
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
