Comprar un piso con deudas de comunidad: quién las paga
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
La deuda es del vendedor, pero el piso queda afectado: el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas del año en que compra y de los tres años naturales anteriores. Para evitarlo, el vendedor debe aportar en la notaría un certificado de deudas de la comunidad, que el secretario tiene que emitir en un máximo de siete días.
Las deudas con la comunidad no desaparecen cuando se vende el piso. La ley las ata al inmueble para que la comunidad pueda cobrar aunque cambie el dueño.
Lo que dice la ley
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que quien compra un piso, incluso con escritura inscrita en el Registro, responde con el propio inmueble de las cantidades que dejaron sin pagar los anteriores dueños, con un límite:
- Las del año en curso en que se compra (la parte ya vencida), y
- Las de los tres años naturales anteriores.
Lo anterior a ese periodo solo se puede reclamar al antiguo propietario.
Ejemplo
Compras en junio de 2026. El piso responde de las cuotas impagadas de enero a junio de 2026 y de 2023, 2024 y 2025. Si el vendedor debía cuotas de 2021, la comunidad tendrá que reclamárselas a él.
Cómo protegerte: el certificado de deudas
En la escritura de venta, el vendedor debe declarar si está al corriente y aportar un certificado de la comunidad sobre el estado de sus deudas. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador le exima expresamente.
| Detalle | Qué dice la ley |
|---|---|
| Quién lo emite | El secretario, con el visto bueno del presidente |
| Plazo para emitirlo | Siete días naturales desde que se pide |
| Responsabilidad | Si los datos son falsos o se retrasa por negligencia, responden quien lo firma |
Consejo práctico: pide el certificado tú mismo antes de dar la señal, y pregunta también por derramas aprobadas que estén pendientes de cobro.
Si ya compraste y aparecen deudas
- Paga lo que te reclame la comunidad dentro del límite legal (año en curso y tres anteriores) para evitar un embargo.
- Reclama después al vendedor lo que pagaste, porque la deuda era suya.
- Si el vendedor declaró en la escritura que no debía nada, tienes una prueba muy fuerte para recuperar el dinero.
Si eres el vendedor
Comunica la venta al secretario de la comunidad. Si no lo haces, sigues respondiendo de las cuotas que se generen después, junto con el comprador (art. 9.1.i), salvo que la comunidad ya se haya enterado por otro medio.
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Preguntas frecuentes
¿Y las derramas aprobadas antes de la compra?
Las derramas para mejoras las paga quien sea propietario cuando hay que pagarlas (artículo 17.11). Si se aprobó una derrama antes de vender y los pagos vencen después, en principio le tocan al comprador. Por eso conviene pactar en la escritura quién las asume.
¿Puedo eximir al vendedor de aportar el certificado?
Sí, el comprador puede exonerarle expresamente en la escritura, pero entonces asume el riesgo de que haya deudas.
Fuentes
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
