Gastos y derramas
¿Tengo que pagar la derrama?
Cuándo es obligatorio pagar una derrama, cuándo puedes negarte, cómo se reparte y quién la paga si vendes el piso. Con ejemplos y la ley en la mano.
Todo sobre tu comunidad de vecinos, explicado claro
Derramas, morosos, juntas, obras y problemas de convivencia. Respuestas concretas a partir de la Ley de Propiedad Horizontal y las sentencias del Tribunal Supremo.
Juntas y votaciones
¿Qué mayoría necesita cada acuerdo?
Unanimidad, 3/5, mayoría o un tercio: qué mayoría exige la ley para cada acuerdo, cómo cuentan los ausentes y qué cambia en segunda convocatoria.
Obras y reformas
¿Son obligatorias las obras de accesibilidad?
Rampas, ascensores y salvaescaleras son obligatorios si los pide un vecino mayor de 70 o con discapacidad. Límites y novedades de octubre de 2026.
Gastos y derramas
Ver las 21 guías →Quién paga qué en el edificio: cuotas, coeficiente de participación, derramas y fondo de reserva.
Gastos y derramas
¿Puede la comunidad pedir un préstamo?
La comunidad puede pedir un préstamo para pagar obras. Qué mayoría hace falta, cómo se reparten las cuotas, si puedes pagar al contado y qué pasa al vender.
Gastos y derramas
¿Se puede alquilar la azotea?
Alquilar una zona común sin uso, como la azotea para una antena o la antigua portería, necesita 3/5 de la junta. Qué se hace con el dinero y cómo tributa.
Gastos y derramas
¿Hay ayudas para las obras del edificio?
Hay ayudas públicas para obras de accesibilidad, eficiencia energética y conservación de edificios. Dónde buscarlas, quién las pide y qué mayoría hace falta.
Gastos y derramas
¿Es obligatorio el repartidor de calefacción?
Con calefacción central, la comunidad debe poner contadores o repartidores de costes si es viable y rentable. Qué dice la norma y qué cambia antes de 2027.
Gastos y derramas
¿Qué es el coeficiente de mi piso?
El coeficiente de participación decide cuánto pagas de los gastos comunes y cuánto pesa tu voto. Cómo se calcula, dónde consultarlo y cómo cambiarlo.
Gastos y derramas
¿Quién paga la derrama si vendo?
Si se aprobó una derrama antes de vender el piso, por ley la paga quien sea propietario cuando vence cada pago. Cómo pactarlo en la compraventa para evitar sorpresas.
Gastos y derramas
¿Quién paga arreglar la fachada?
La fachada, incluido el exterior de balcones y terrazas, es un elemento común: su reparación la pagan todos según su cuota. Cuándo responde solo el dueño del balcón.
Gastos y derramas
¿Para qué sirve el fondo de reserva?
El fondo de reserva debe ser al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Para qué se puede usar, a quién pertenece y qué pasa con él cuando vendes tu piso.
Gastos y derramas
¿Qué paga una plaza de garaje?
Plazas de garaje y trasteros pagan según su cuota o la del piso al que van unidos. Cuándo son subcomunidad, cómo votan y quién paga la puerta.
Gastos y derramas
¿Desgrava la comunidad en la renta?
Si alquilas el piso, la cuota de comunidad es un gasto deducible de los ingresos del alquiler. Si vives en él, no desgrava. Qué pasa con las derramas y cómo declararlo.
Gastos y derramas
¿Paga la comunidad el inquilino?
La comunidad la paga el dueño, salvo que el contrato diga por escrito que la paga el inquilino e indique su importe anual. Derramas, IBI y qué hacer.
Gastos y derramas
¿Qué gastos paga un local?
Un local paga los gastos comunes según su cuota, salvo exención en el título o los estatutos. Portal, escalera, ascensor y fachada: qué dicen la ley y los tribunales.
Gastos y derramas
¿Pago la comunidad si el piso está vacío?
Sí: la cuota de comunidad se paga aunque el piso esté vacío, cerrado o no uses el ascensor ni la piscina. Por qué, qué excepciones hay y qué pasa si dejas de pagar.
Gastos y derramas
¿Cómo reviso las cuentas?
La junta ordinaria aprueba cada año el presupuesto y las cuentas. Tu derecho a revisar facturas y extractos, la mayoría necesaria y qué hacer si no cuadran.
Gastos y derramas
¿Es obligatorio el seguro de la comunidad?
La ley no obliga a la comunidad a tener seguro, pero permite pagarlo con el fondo de reserva y es casi imprescindible. Qué cubre y qué no.
Gastos y derramas
¿Es obligatorio el seguro con hipoteca?
Con hipoteca, el banco solo puede exigir un seguro de daños sobre la vivienda y no puede obligarte a contratarlo con él. Qué pasa con el seguro de vida.
Gastos y derramas
¿Me basta con el seguro de la comunidad?
El seguro de la comunidad cubre los elementos comunes; el tuyo, tu vivienda, tus cosas y tu responsabilidad civil. Qué cubre cada uno y quién paga en cada siniestro.
Gastos y derramas
¿Merece la pena el seguro de impago?
El seguro de impago de alquiler paga las rentas que no abone el inquilino y la defensa para el desahucio. Qué cubre, qué piden y cómo se deduce en la renta.
Gastos y derramas
¿Pueden subir la cuota de comunidad?
La cuota de comunidad sube cuando la junta aprueba un presupuesto mayor, por mayoría ordinaria y sin un límite legal. Qué puedes hacer si no estás de acuerdo.
Gastos y derramas
¿Quién paga arreglar el tejado?
La cubierta es un elemento común: su reparación la pagan todos según su cuota, aunque vivan abajo. Qué pasa si la azotea es de uso privativo de un vecino.
Vecinos morosos
Ver las 11 guías →Cómo reclamar las deudas de la comunidad, paso a paso, y qué pasa si compras un piso con deudas.
Vecinos morosos
¿Puedo pagar la deuda a plazos?
Si debes cuotas de comunidad, puedes proponer un plan de pagos. Quién lo aprueba, qué conviene poner por escrito y qué pasa con tu voto y con el juicio mientras pagas.
Vecinos morosos
¿Cómo pido el certificado de deudas?
Para vender un piso hace falta el certificado de deudas con la comunidad. Quién lo emite, en qué plazo, qué debe decir y qué pasa si no te lo dan.
Vecinos morosos
¿Heredo las deudas al comprar?
El piso responde de las deudas de comunidad del año de la compra y los tres anteriores, aunque las dejara el vendedor. Cómo evitarlo con el certificado de deudas.
Vecinos morosos
¿Me reclaman las deudas de la comunidad?
Si la comunidad debe dinero a una empresa, primero responde con sus fondos. Después pueden reclamar a cada vecino su parte, salvo a quien esté al día.
Vecinos morosos
¿Me pueden embargar el piso?
Sí: si no pagas la comunidad y pierdes el monitorio, se pueden embargar tus cuentas, tu sueldo e incluso el piso, que puede acabar subastado. Fases y cómo evitarlo.
Vecinos morosos
¿Pago la comunidad del piso que heredé?
Si aceptas la herencia, asumes las deudas de comunidad del fallecido y el piso responde de ellas. Quién paga mientras no se reparte y cómo protegerte.
Vecinos morosos
¿Se puede sancionar a un moroso?
Intereses más altos, privarle de la piscina o el gimnasio, quitarle el voto y reclamarle en el juzgado. Qué medidas contra los morosos son legales y cuáles no.
Vecinos morosos
¿Y si el moroso se opone al monitorio?
Si el vecino moroso se opone a la reclamación, el monitorio pasa a juicio. La comunidad puede pedir el embargo preventivo y, por encima de 2.000 euros, necesita abogado.
Vecinos morosos
¿Cuándo prescribe una deuda?
Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años desde que debían pagarse. Cómo se interrumpe el plazo y por qué el piso solo responde de los últimos años.
Vecinos morosos
¿Puede votar un moroso?
Un propietario que debe cuotas vencidas puede asistir y hablar en la junta, pero no votar. Cuándo recupera el voto y cómo afecta a las mayorías.
Vecinos morosos
¿Cómo se reclama a un moroso?
Guía práctica del proceso monitorio de la comunidad de propietarios: acuerdo de la junta, certificado de deuda, notificación, demanda y embargo.
Juntas y votaciones
Ver las 12 guías →Convocatorias, mayorías, actas, voto de los ausentes y cómo impugnar un acuerdo.
Juntas y votaciones
¿Vale una junta por videoconferencia?
La Ley de Propiedad Horizontal no regula todavía las juntas telemáticas. Qué riesgos tiene una junta online, cómo hacer una mixta y qué propone la reforma en trámite.
Juntas y votaciones
¿Qué pasa si me abstengo?
Abstenerte no es votar en contra, pero tampoco ayuda a aprobar. Cómo cuenta la abstención en cada mayoría, y por qué te puede impedir impugnar el acuerdo.
Juntas y votaciones
¿Qué debe decir el acta?
El acta se firma en 10 días y recoge asistentes, cuotas, acuerdos y votos. Qué datos son obligatorios, cómo se corrige un error y cuándo deben enviártela.
Juntas y votaciones
¿Cómo se cuentan los votos?
Ejemplo práctico de recuento de votos con la doble mayoría de propietarios y cuotas, los ausentes, los morosos y la segunda convocatoria. Para no equivocarte en el acta.
Juntas y votaciones
¿Cómo se convoca una junta?
Quién puede convocar la junta de vecinos, con cuánta antelación, qué debe incluir la convocatoria y qué pasa si se convoca mal. Con modelo de pasos.
Juntas y votaciones
¿Puedo mandar a alguien a votar?
Puedes delegar tu voto en cualquier persona con un escrito firmado. Modelo de autorización y qué pasa con pisos de varios dueños o en usufructo.
Juntas y votaciones
¿Cómo impugno un acuerdo?
Tienes 3 meses para impugnar un acuerdo de la junta, o 1 año si es contrario a la ley o a los estatutos. Quién puede hacerlo, por qué motivos y qué hace falta.
Juntas y votaciones
¿Puede votar el inquilino?
El inquilino no tiene voto propio en la junta: solo puede asistir y votar si el dueño le da su representación por escrito. Qué hacer si tiene un problema.
Juntas y votaciones
¿Cómo me opongo si no fui?
Si faltaste a la junta, tu silencio cuenta como voto a favor pasados 30 días. Cómo comunicar tu desacuerdo al secretario, con modelo y ejemplos.
Juntas y votaciones
¿Cómo pido una junta extraordinaria?
Si el presidente no convoca, la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas pueden pedir y convocar una junta extraordinaria. Pasos.
Juntas y votaciones
¿Se vota en ruegos y preguntas?
En el punto de ruegos y preguntas no se pueden adoptar acuerdos válidos: solo se vota lo que está en el orden del día. Qué hacer si se aprueba algo ahí.
Obras y reformas
Ver las 16 guías →Ascensor, fachada, accesibilidad, placas solares y obras dentro de tu piso: qué se vota y quién paga.
Obras y reformas
¿Y si la comunidad no quiere reparar?
Las reparaciones de elementos comunes son obligatorias aunque la junta vote en contra. Pasos para reclamar a la comunidad, desde el aviso por escrito hasta la demanda.
Obras y reformas
¿Capilaridad o condensación: quién paga?
La humedad que sube del suelo por los muros suele ser de la comunidad; la de condensación, del propio piso. Cómo distinguirlas y quién paga cada reparación.
Obras y reformas
¿Y si el ascensor lleva semanas roto?
Reparar el ascensor es una obra de conservación obligatoria que no necesita votación. Qué hacer si la comunidad no lo arregla y qué derechos tienen los vecinos mayores.
Obras y reformas
¿Puedo cambiar la puerta de mi casa?
Puedes cambiar la puerta de tu casa por una blindada avisando antes, pero la cara que da al rellano afecta a la estética común. Cuándo hace falta acuerdo.
Obras y reformas
¿Necesito permiso para cambiar ventanas?
Cambiar las ventanas por otras iguales por fuera no necesita votación, solo avisar. Si cambias el color, el material o el diseño visible, necesitas acuerdo de la junta.
Obras y reformas
¿Puedo cerrar la terraza?
Cerrar una terraza altera la fachada: necesita 3/5 de la junta y licencia municipal. Qué pasa si ya está cerrada o si otros vecinos ya lo hicieron.
Obras y reformas
¿Qué es la ITE del edificio?
La inspección técnica de edificios la exigen ayuntamientos y comunidades autónomas. Quién la encarga, quién la paga y qué pasa si sale desfavorable.
Obras y reformas
¿Cómo se pone un ascensor nuevo?
Pasos para instalar un ascensor en un edificio antiguo: estudio de viabilidad, votación, proyecto, licencia, ayudas y reparto del coste entre los vecinos.
Obras y reformas
¿Pueden hacer obras por mi piso?
Si una obra común necesita pasar por tu casa o tu terraza, debes permitirlo, pero tienes derecho a una indemnización. Cuándo sí puedes negarte.
Obras y reformas
¿Necesito permiso para reformar?
Puedes reformar tu piso sin permiso, pero debes avisar a la comunidad y no tocar estructura, fachada ni zonas comunes. Qué obras sí necesitan votación.
Obras y reformas
¿Se puede reparar sin junta?
El administrador puede ordenar reparaciones urgentes sin esperar a la junta, y las obras de conservación no se votan. Qué es urgente y cómo se paga.
Obras y reformas
¿Pagan el ascensor los bajos?
Los propietarios de bajos y locales pagan, por regla general, la instalación del ascensor. Cuándo se libran, qué mayoría hace falta y cómo se reparte.
Obras y reformas
¿Necesito permiso para el aire acondicionado?
Poner el aparato del aire acondicionado en el balcón, el patio o la pared exterior: cuándo necesitas permiso de los vecinos y dónde puedes ponerlo.
Obras y reformas
¿Cómo se aprueban las placas solares?
Instalar placas solares, aerotermia o geotermia en el edificio solo necesita un tercio de la junta. Quién paga y qué pasa con quien vota en contra.
Obras y reformas
¿Puedo poner un cargador en mi plaza?
Poner un punto de recarga en tu plaza de garaje solo exige comunicarlo a la comunidad: no se vota. Quién paga la instalación y la luz.
Convivencia
Ver las 22 guías →Ruidos, pisos turísticos, mascotas, humedades del vecino y actividades molestas.
Convivencia
¿Qué hace la comunidad si hay okupas?
Si ocupan un piso, quien debe actuar es su dueño, pero la comunidad puede denunciar y frenar las molestias. Qué hacer si ocupan una zona común y qué no hacer nunca.
Convivencia
¿Se puede prohibir alquilar habitaciones?
La comunidad no puede prohibir el alquiler por habitaciones por mayoría: hace falta que los estatutos lo prohíban. Qué puede hacer si los inquilinos causan molestias.
Convivencia
¿Y si aparcan en mi plaza de garaje?
Si un vecino ocupa tu plaza de garaje, la grúa municipal no suele actuar en un garaje privado. Pasos para resolverlo, desde el aviso por escrito hasta el juicio rápido.
Convivencia
¿Puede el vecino abrir una ventana a mi casa?
Para abrir una ventana con vistas sobre la finca del vecino hacen falta 2 metros, o 60 cm si son de costado. Qué dice el Código Civil y cuándo pueden tapar tu ventana.
Convivencia
¿Puedo hacer barbacoa en la terraza?
Hacer barbacoa en tu terraza no lo prohíbe la ley de propiedad horizontal, pero los estatutos, las normas de la comunidad o el ayuntamiento pueden limitarlo.
Convivencia
¿Se pueden poner cámaras en el portal?
Poner cámaras en zonas comunes exige 3/5 de la junta, carteles y cumplir la protección de datos. Y qué pasa con la cámara que un vecino pone en su puerta.
Convivencia
¿Quién paga una filtración?
Si la filtración viene del piso de arriba, paga su dueño o su seguro; si viene de la cubierta, la fachada o una bajante, la comunidad. Pasos para reclamar.
Convivencia
¿Y si me molesta el humo del vecino?
Fumar en tu casa o en tu balcón no está prohibido, pero un humo excesivo y constante puede ser una molestia. Qué puede hacer la comunidad y qué no.
Convivencia
¿Pueden prohibir mi perro?
La comunidad puede regular las mascotas en las zonas comunes (correa, ascensor, jardines), pero prohibirlas en tu casa es otra cosa. Qué dice la ley.
Convivencia
¿Qué son las normas de convivencia?
Las normas de régimen interior regulan la convivencia y las zonas comunes: piscina, ropa tendida, bicicletas o mascotas. Cómo se aprueban y qué límites tienen.
Convivencia
¿Y si las obras del vecino me dañan?
Grietas, golpes o humedades por las obras del vecino: quién responde, qué pruebas reunir y cómo reclamar al vecino, a su seguro o a la empresa de reformas.
Convivencia
¿De quién es el patio de luces?
El patio de luces es un elemento común aunque el bajo tenga su uso. Qué puede hacer el vecino del bajo, quién paga su limpieza y reparación, y qué no se puede instalar.
Convivencia
¿Qué normas tiene la piscina?
Horarios, invitados, socorrista y gastos de la piscina de la comunidad: qué decide la junta, qué fija la normativa sanitaria y qué pasa con los vecinos que no la usan.
Convivencia
¿Quién paga una plaga en el edificio?
Si la plaga está en zonas comunes o bajantes, la desinfección la paga la comunidad. Si viene de un piso, su propietario. Qué hacer y cuándo avisar al ayuntamiento.
Convivencia
¿Se pueden prohibir los pisos turísticos?
La comunidad puede prohibir o limitar los pisos turísticos con 3/5 de propietarios y cuotas. Qué dijo el Supremo y qué pasa con los que ya funcionan.
Convivencia
¿Y si el bar de abajo hace ruido?
Música, humo o terraza de un bar en los bajos: qué controla el ayuntamiento con la licencia de actividad y qué puede hacer la comunidad para que pare.
Convivencia
¿Qué hago con un vecino ruidoso?
Qué hacer con un vecino ruidoso: hablar, avisar al presidente, llamar a la policía local y, si sigue, la acción de cesación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Convivencia
¿Paga mi seguro los daños al vecino?
Si una fuga o un descuido en tu piso daña al vecino, paga tu seguro de hogar por la responsabilidad civil. Cómo dar el parte y qué pasa si no tienes seguro.
Convivencia
¿Puedo tender la ropa en el balcón?
Tender la ropa a la vista en la fachada puede limitarse con las normas de la comunidad o las ordenanzas municipales. Qué se puede prohibir y qué hacer si te lo reclaman.
Convivencia
¿Y si un vecino acumula basura?
Olores, plagas y riesgo de incendio por un vecino que acumula basura: cómo actuar con el ayuntamiento, los servicios sociales y la acción de cesación de la comunidad.
Convivencia
¿Y si un vecino no deja entrar a reparar?
Cada propietario debe permitir la entrada en su piso para reparar elementos comunes o evitar daños a otros. Qué hacer si se niega y quién paga los daños que cause.
Convivencia
¿Y si un vecino ocupa una zona común?
Muebles en el rellano, un trozo de patio cerrado o la azotea usada como propia: qué dice la ley sobre los elementos comunes y cómo recuperarlos.
Presidente y administrador
Ver las 12 guías →Quién manda en la comunidad, si puedes negarte a ser presidente y cómo cambiar de administrador.
Presidente y administrador
¿Dónde consigo los estatutos?
Los estatutos no son obligatorios, pero si existen obligan a todos. Dónde pedir una copia, en qué se diferencian de las normas internas y cómo se cambian.
Presidente y administrador
¿Qué presenta la comunidad a Hacienda?
La comunidad de propietarios no paga impuesto de sociedades, pero sí tiene obligaciones con Hacienda: retenciones, operaciones con terceros y rentas.
Presidente y administrador
¿Qué hace el administrador de fincas?
Funciones del administrador de la comunidad según la ley, precio orientativo por vivienda, si es obligatorio tenerlo y cómo cambiar de administrador paso a paso.
Presidente y administrador
¿Y si el administrador se queda dinero?
Cuentas que no cuadran o pagos sin explicar: cómo revisar la gestión del administrador, pedir una auditoría, cesarlo y, si hay delito, denunciarlo.
Presidente y administrador
¿Se puede echar al presidente?
La junta puede cesar al presidente antes de que acabe su mandato, en junta extraordinaria y por mayoría ordinaria. Pasos y qué hacer si no la convoca.
Presidente y administrador
¿Y si no hay comunidad constituida?
Aunque no se haya formalizado, un edificio con pisos de distintos dueños se rige igual por la Ley de Propiedad Horizontal. Cómo organizar la comunidad paso a paso.
Presidente y administrador
¿Qué hace el presidente?
El presidente representa a la comunidad, convoca las juntas, firma actas y certificados y actúa contra los vecinos que molestan. Qué puede decidir solo y qué no.
Presidente y administrador
¿Cómo se legaliza el libro de actas?
El libro de actas de la comunidad debe estar diligenciado por el Registro de la Propiedad. Cómo se legaliza, quién lo custodia y qué hacer si se pierde.
Presidente y administrador
¿Puedo negarme a ser presidente?
El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio. La única forma de librarse es pedir el relevo al juez en el mes siguiente. Motivos válidos y cómo hacerlo.
Presidente y administrador
¿Cómo saco el NIF de la comunidad?
La comunidad de propietarios necesita un NIF que empieza por H para abrir una cuenta y pagar a proveedores. Cómo pedirlo en Hacienda y abrir la cuenta.
Presidente y administrador
¿Y si el presidente no hace nada?
Si el presidente no convoca juntas, no firma actas ni atiende averías, los vecinos pueden convocar ellos, cesarlo o acudir al juez. Pasos ordenados de menos a más.
Presidente y administrador
¿Qué hace el secretario?
El secretario levanta las actas, emite certificados como el de deudas, custodia los libros y recibe las notificaciones de los vecinos. Quién lo ejerce si no se nombra.