Administrador de fincas: qué hace, cuánto cobra y cómo cambiarlo
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
El administrador gestiona el día a día de la comunidad: prepara el presupuesto, cobra las cuotas, paga a proveedores, ordena reparaciones urgentes y ejecuta los acuerdos de la junta. No es obligatorio contratar a un profesional: si no hay administrador, sus funciones las hace el presidente. Se nombra y se cambia por mayoría en la junta, y suele cobrar entre 3 y 6 euros al mes por vivienda.
En la mayoría de edificios, el administrador de fincas es quien realmente mueve la comunidad. Pero su papel y sus límites los fija la ley.
Qué hace, según la ley
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal le encarga:
- Velar por el buen funcionamiento del edificio y sus instalaciones, y advertir a los propietarios que incumplan.
- Preparar el plan de gastos previsibles y proponer cómo financiarlos.
- Conservar el edificio, ordenando las reparaciones urgentes y avisando de inmediato al presidente.
- Ejecutar los acuerdos de obras, hacer los pagos y los cobros.
- Actuar como secretario de la junta, si así se acuerda, y custodiar la documentación.
- Lo demás que le encargue la junta.
¿Es obligatorio tenerlo?
No. Si la comunidad no nombra administrador, el presidente asume sus funciones y las de secretario (art. 13.5). En edificios pequeños es habitual que lo haga un vecino. Cuando hay muchos pisos, obras o morosos, un profesional ahorra problemas.
Cuánto cuesta
No hay tarifas oficiales: los honorarios son libres. Como orientación, las tarifas habituales rondan los 3 a 6 euros al mes por vivienda o local, y algo menos por plaza de garaje. A eso se pueden sumar servicios aparte, como asistir a juntas extraordinarias o gestionar reclamaciones judiciales.
| Tamaño de la comunidad | Coste mensual orientativo |
|---|---|
| 10 viviendas | 40-60 € |
| 30 viviendas | 120-180 € |
| 60 viviendas | 200-300 € |
Pide siempre varios presupuestos y que detallen qué incluye la cuota y qué se cobra aparte.
Cómo cambiar de administrador
- Incluye el punto en el orden del día de una junta: pídelo por escrito al presidente (art. 16.2).
- Lleva presupuestos de otros administradores.
- Vota el cese y el nombramiento: basta la mayoría ordinaria (art. 17.7), y en segunda convocatoria la de los asistentes. El cargo dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa, pero la junta puede cesarlo antes en junta extraordinaria (art. 13.7).
- Revisa el contrato del administrador saliente por si fija un preaviso.
- Exige la entrega de la documentación: libro de actas, cuentas, contratos, pólizas y saldo bancario.
- Cambia las firmas autorizadas en la cuenta bancaria de la comunidad.
Administrador, presidente y secretario
El presidente representa a la comunidad; el secretario levanta actas y certifica; el administrador gestiona. Pueden ser tres personas distintas o coincidir. Si te ha tocado la presidencia y no quieres, lee ¿puedo negarme a ser presidente?.
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Preguntas frecuentes
¿Tiene que estar colegiado el administrador?
La ley permite que sea administrador cualquier propietario o una persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, así como empresas. Contratar a un administrador colegiado da garantías como seguro de responsabilidad civil y un colegio ante el que reclamar.
¿Puede quedarse el administrador saliente con la documentación?
No. La documentación (libro de actas, contabilidad, contratos, justificantes) es de la comunidad y debe entregarla al nuevo administrador o al presidente.
Fuentes
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
