¿Qué medidas puede tomar la comunidad contra un moroso? Lo que permite la ley
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
La junta puede acordar medidas disuasorias mientras dure la deuda, como intereses superiores al legal o la privación temporal de servicios o instalaciones no esenciales, como la piscina o el gimnasio. No pueden ser abusivas, desproporcionadas, retroactivas ni afectar a la habitabilidad: no se le puede cortar el agua, la luz ni el acceso a su vivienda. Además, el moroso pierde el voto en la junta.
La morosidad obliga a los demás vecinos a adelantar el dinero que falta. Desde junio de 2022 (Ley 10/2022), la ley permite expresamente a las comunidades presionar al moroso, con límites.
Las medidas disuasorias del artículo 21.1
La junta puede acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, aplicables mientras dure la deuda. La ley pone dos ejemplos:
- Intereses superiores al interés legal del dinero.
- Privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes.
Y tres límites:
- No pueden ser abusivas ni desproporcionadas.
- No pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda.
- No pueden tener efecto retroactivo: solo se aplican a deudas posteriores al acuerdo.
Pueden aprobarse en junta o incluirse en los estatutos.
Qué se puede hacer y qué no
| Medida | ¿Es legal? |
|---|---|
| Intereses superiores al legal mientras dure la deuda | Sí, si no son abusivos |
| Prohibirle usar la piscina, el gimnasio, la pista de pádel o la sala comunitaria | Sí, de forma temporal |
| Quitarle la llave o el mando del garaje si es un servicio común | Discutible: depende de si afecta al uso normal de su propiedad |
| Cortarle el agua, la luz o la calefacción central | No: afecta a la habitabilidad |
| Impedirle entrar al portal o al ascensor | No |
| Quitarle el voto en la junta | Sí, lo dice la propia ley (art. 15.2) |
| Lista pública y permanente de morosos | No: solo como notificación subsidiaria |
Lo que ya dice la ley, sin necesidad de acuerdo
- La deuda genera intereses desde que debió pagarse (art. 21.1).
- El moroso no vota si no está al corriente al empezar la junta. Ver ¿puede votar un moroso?.
- Si la comunidad acude al monitorio con abogado y procurador, el moroso paga sus honorarios cuando no atiende el requerimiento (art. 21.5).
- La reclamación también puede llevarse a mediación o arbitraje (art. 21.6).
El paso definitivo
Las medidas disuasorias presionan, pero no cobran. Si la deuda sigue creciendo, lo eficaz es reclamarla por el proceso monitorio, que permite embargar bienes, incluido el propio piso.
Te puede interesar: ¿Y si el moroso se opone al monitorio?
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta para aprobar estas medidas?
Si se aprueban como acuerdo de la junta, basta en general la mayoría ordinaria. Si se incluyen en los estatutos, la modificación de estatutos exige unanimidad, aunque los ausentes que no se opongan en 30 días cuentan a favor.
¿Se puede poner la lista de morosos en el portal?
Solo como último recurso para notificar a quien no se ha podido localizar, y durante el plazo necesario. Una lista permanente puede vulnerar la protección de datos.
Fuentes
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
