La comunidad no quiere arreglar el tejado o las humedades: cómo obligarla
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Las obras necesarias para conservar los elementos comunes, como el tejado, la fachada o las bajantes, son obligatorias y no necesitan acuerdo de la junta. Si la comunidad no repara, comunícalo por escrito al presidente y al administrador, aporta un informe técnico y, si sigue sin actuar, envía un burofax. El último paso es demandar a la comunidad para que haga la obra y te pague los daños de tu piso.
Las goteras del último piso, la humedad que sube por la pared del bajo, una bajante que pierde agua. Si es un elemento común, repararlo no es opcional para la comunidad.
La ley: son obras obligatorias
El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal dice que son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.
Aunque la mayoría de vecinos vote en contra porque “a ellos no les afecta”, la comunidad tiene que repararlo. Ver goteras del tejado: quién paga y fachada y balcones: quién paga.
Paso a paso para reclamar
- Comunícalo por escrito al presidente y al administrador, con fotos y fechas. Guarda copia.
- Pide un informe técnico (arquitecto o aparejador) que diga el origen: si es un elemento común, es la prueba clave.
- Si es urgente (agua que entra, riesgo eléctrico), el administrador puede ordenar la reparación sin esperar a la junta (art. 20.c). Ver obras urgentes sin junta.
- Si no hacen nada, pide que se trate en junta. Si el presidente no la convoca, pueden pedirla el 25 % de los propietarios o de las cuotas (art. 16.1). Ver pedir una junta extraordinaria.
- Envía un burofax con el informe, pidiendo la reparación en un plazo concreto.
La demanda contra la comunidad
Si sigue sin actuar, puedes demandar a la comunidad (representada por el presidente) para que:
- Haga la obra necesaria.
- Te pague los daños causados en tu piso: pintura, suelo, muebles.
Si lo que reclamas no supera los 15.000 euros, se tramita por juicio verbal, más rápido. Necesitarás abogado y procurador, salvo excepciones de cuantía pequeña. El informe técnico y el burofax serán tus pruebas principales.
Antes de demandar
- Comprueba si el problema puede estar en tu piso o en el de un vecino: en ese caso no es la comunidad. Ver humedades y filtraciones del vecino.
- Distingue el tipo de humedad: capilaridad o condensación.
- Habla con tu seguro de hogar: muchas pólizas incluyen defensa jurídica y pueden reclamar por ti.
Preguntas frecuentes
¿Puedo arreglarlo yo y luego cobrárselo a la comunidad?
Solo si es una reparación urgente que no admite espera y avisas antes a la comunidad. Si no es urgente, la comunidad puede negarse a pagarte. Guarda presupuestos, facturas y fotos de antes y después.
¿Tengo que pagar mi parte de la reparación si soy el afectado?
Sí. Como propietario, pagas tu cuota de la obra igual que los demás. Lo que la comunidad debe pagarte íntegramente son los daños causados dentro de tu piso.
¿Lo cubre el seguro de la comunidad?
Muchas pólizas cubren los daños por agua que un elemento común causa en una vivienda, pero no la reparación del propio tejado o tubería si es por desgaste. Pide al administrador que dé parte.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 10.1.a, 13.3, 16.1 y 20.c
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado), artículo 250.2
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
