Humedades y filtraciones del vecino de arriba: quién paga y qué hacer
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
Depende del origen. Si el agua sale de una instalación privativa del vecino, como su lavadora, su bañera o la tubería que solo da servicio a su piso, paga él o su seguro de hogar. Si viene de un elemento común, como la cubierta, la fachada, los patios o una bajante general, paga la comunidad o su seguro. Lo primero es avisar y localizar el origen con un técnico.
Una mancha en el techo del baño o una gotera en la cocina son de los problemas más frecuentes en un edificio. La clave para saber quién paga es dónde está el origen del agua.
Elemento privativo o común
| Origen del agua | Quién responde |
|---|---|
| Lavadora, lavavajillas, bañera o ducha del vecino | El vecino o su seguro de hogar |
| Tubería que solo da servicio a su piso (desde la llave de paso hacia dentro) | El vecino |
| Juntas de su bañera o azulejos en mal estado | El vecino |
| Bajante general del edificio | La comunidad |
| Cubierta, tejado o azotea comunitaria | La comunidad |
| Fachada o muros exteriores | La comunidad |
| Terraza de uso privativo que es a la vez cubierta del edificio | Depende del título: el mantenimiento ordinario suele ser del usuario y la impermeabilización estructural, de la comunidad |
La ley obliga a cada propietario a mantener su piso e instalaciones de forma que no perjudique a los demás y a resarcir los daños que cause por descuido (art. 9.1.b). Y obliga a la comunidad a conservar los elementos comunes (art. 10.1.a).
Qué hacer, paso a paso
- Avisa enseguida al vecino de arriba y al administrador o presidente. Si es urgente, cierra la llave de paso si tienes acceso.
- Haz fotos y vídeos de los daños, con fecha.
- Da parte a tu seguro de hogar: muchas pólizas incluyen la localización de la avería y la reclamación a terceros.
- Que un técnico (del seguro o de la comunidad) localice el origen. Sin ese informe es difícil saber a quién reclamar.
- Reclama por escrito al responsable con el informe y el presupuesto de reparación.
- Si no hay acuerdo, el seguro de la comunidad, el del vecino y el tuyo suelen entenderse entre ellos. Si no, la vía es el juzgado.
Si el responsable es la comunidad
La reparación de un elemento común es una obra de conservación obligatoria: no necesita votación y la paga la comunidad con el fondo de reserva o con una derrama (art. 10). Si la comunidad no actúa, puedes requerir al presidente por escrito y, en último caso, reclamar judicialmente las obras y los daños.
Si la filtración viene de un piso vacío o cerrado
Escribe al propietario (el administrador tiene su domicilio para notificaciones). Si el daño es grave y urgente, el administrador puede adoptar las medidas urgentes necesarias (art. 20.c) y dar cuenta después.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que dejar entrar a los técnicos en mi piso?
Sí. Cada propietario debe permitir la entrada en su piso para reparaciones que exija el servicio del edificio o para evitar daños a otros (artículo 9.1.c y d), y la comunidad debe indemnizarte si te causa daños.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los daños?
Si reclamas al vecino por daños causados por su descuido, el plazo general es de un año desde que conoces el daño (artículo 1968 del Código Civil). Reclama cuanto antes y por escrito.
El vecino de arriba me ha inundado la casa y no tiene seguro: ¿qué hago?
Tiene que pagarte igualmente los daños de su bolsillo, porque responde de lo que cause su vivienda. Si tienes seguro de hogar, da parte a tu aseguradora: suele pagarte y después reclamar al vecino. Si no, envíale un burofax con fotos y presupuestos y, si no paga, puedes demandarle.
Fuentes
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 3, 7, 9 y 10
- Código Civil (texto consolidado), artículos 1902 y 1968
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
