Goteras del tejado o la azotea: ¿quién paga la reparación?
Redacción de Guía de propietarios · Actualizado el
Respuesta rápida
La paga la comunidad. El tejado o la cubierta es un elemento común del edificio, y su reparación es una obra de conservación obligatoria que se reparte entre todos según su cuota, aunque las goteras solo afecten al último piso. Si la cubierta es una terraza de uso privativo de un vecino, el mantenimiento ordinario suele ser suyo y la impermeabilización, de la comunidad, salvo que el título diga otra cosa.
Cuando llueve y aparece una mancha en el techo del último piso, la discusión empieza: ¿es un problema del vecino de arriba o de todos?
La cubierta es de todos
El Código Civil incluye el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas entre los elementos comunes del edificio (art. 396). Su conservación es una obra obligatoria que no necesita votación: la junta solo decide cómo se reparte y se paga (art. 10).
Por eso, la reparación la pagan todos según su coeficiente, aunque las goteras solo afecten al último piso y aunque tú vivas en el bajo. No usar un elemento común no exime de pagarlo (art. 9.2).
El caso de la terraza que hace de cubierta
En muchos edificios, la azotea o una terraza del ático es a la vez la cubierta y su uso es privativo de un vecino.
| Gasto | ¿Quién lo suele pagar? |
|---|---|
| Limpieza, sumideros y uso diario | El vecino que usa la terraza |
| Daños causados por ese vecino (jardineras, obras) | El vecino |
| Impermeabilización, tela asfáltica y estructura | La comunidad |
| Daños dentro de los pisos por la gotera | Quien sea responsable del origen |
Todo depende de lo que diga el título constitutivo: revísalo antes de discutir.
Qué hacer, paso a paso
- Avisa al administrador con fotos.
- Da parte al seguro de la comunidad y al tuyo de hogar.
- Que un técnico localice el origen.
- Si es urgente (lluvias, filtraciones graves), el administrador puede ordenar la reparación urgente sin esperar a la junta. Ver obras urgentes sin junta.
- La junta aprueba la derrama si el fondo de reserva no alcanza. Calcula tu parte con la calculadora de derramas.
Para filtraciones que vienen del piso de arriba y no del tejado, consulta humedades y filtraciones del vecino.
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Preguntas frecuentes
¿Y los daños dentro del piso del último vecino?
Si la gotera viene de la cubierta común, la comunidad o su seguro debe reparar también los daños causados dentro de la vivienda.
¿Puede el vecino del ático negarse a dejar subir a reparar?
No. Debe permitir el acceso para las reparaciones que exija el edificio, y la comunidad le indemniza los daños que le cause la obra (artículo 9.1.c).
Fuentes
- Código Civil (texto consolidado), artículo 396
- Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 9 y 10
Guía informativa basada en el texto oficial de la ley. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir reglas propias: si hay dinero o un conflicto serio en juego, consulta con un administrador de fincas o un abogado.
